Альфа-банк подал иск к ряду компаний девелоперской «Миракс Групп». Сумма иска – 241,5 млн рублей. Ответчики: ЗАО «Миракс Сити», ОАО «Международный центр», Mirax Skyscrapers BV, а также кипрская «Томстоун Менеджмент». Все компании подконтрольны и принадлежат Сергею Полонскому.Группа компаний «Миракс», принадлежащая председателю совета директоров Сергею Полонскому, одной из первых еще в конце прошлого года столкнулась с проблемами в обслуживании долговых обязательств. Об этом сообщается в материалах Арбитражного суда Москвы. Тогда же владельцы объявили о заморозке всех проектов «на бумаге» и дали обязательство закончить начатые стройки.
Сергей Полонский, по эпатажу не уступающий многим представителям шоу-бизнеса, неоднократно заявлял в последние месяцы, что банкротства ждут 70–80% строительных и девелоперских фирм, в то время как его компания окажется на гребне успеха благодаря грамотной стратегии.
Тем не менее уже в марте группа была вынуждена договариваться о реструктуризации выпуска кредитных нот объемом 180 млн долларов. «Миракс» смог погасить около 10% от общего объема выпуска, дата оферты была перенесена на ноябрь 2010 года, а ставка по бумагам увеличена с 9,45% до 12% годовых.
По данным информагентств, «Миракс» планирует начать сейчас переговоры с держателями рублевых облигаций – до даты погашения облигаций второй серии, которые как раз и торгуются на Фондовой бирже ММВБ, остается всего 1,5 месяца.
Сейчас Сергей Полонский готовит два выпуска облигаций по 1,8 млрд рублей каждый. Выпуски имеют амортизационную структуру – до весны 2011 года компания планирует выплачивать раз в три месяца по 2,2% от общей стоимости обоих займов. Погашение оставшихся 86,8% от более короткого выпуска намечено на май 2011 года, 75,8% другого выпуска – на сентябрь 2012 года. Эксперты считают, что выпуски предназначены для «переупаковки» существующих обязательств компании. Сейчас в обращении находятся облигации группы второй серии на 3 млрд рублей, погашение которых назначено на сентябрь 2009 года.
«Можно также предположить, исходя из этой информации, что девелопер намерен предложить инвесторам компенсацию в размере около 440 млн рублей за согласие подождать окончательной расплаты лишних три года, – говорит ВЗГЛЯДу директор консалтинговой компании «Агентство консалтинга и реструктуризации предприятий» Лев Рябов. – Насколько эта мера «сработает» или нет – это зависит от общей финансовой ситуации компании, которая не представляется стабильной».
Напомним, что две недели назад Альфа-Банк выкупил долг «Миракса» перед Credit Suisse с 60-процентным дисконтом и договаривается сейчас о реструктуризации всего объема задолженности, которая оценивается в 300 млн долларов.
«Учитывая сегодняшнюю жесткую позицию банков в отношении должников и, особенно, строителей, маловероятно, чтобы банкиры предложили Полонскому какие-то «особенные» выгодные условия, – считает аналитик Corcoran Group Максим Подвойский. – Неоднозначная репутация предпринимателя и портфель из «бумажных» активов вряд ли будут рассматриваться как некая серьезная залоговая ценность».
Отметим, что и котировки акций «Миракс Групп» достигли на ФБ ММВБ в понедельник только 36% от номинала. То есть участники торгов давали всего 36 копеек за рубль долга девелопера. За последнюю неделю бумаги Полонского подешевели на 10%. Очевидно, считают аналитики рынка, что предварительные параметры реструктуризации долга участники долгового рынка оценили негативно.
Владелец «Миракс Групп» обещал прошлой осенью съесть свой галстук, если цены на элитную недвижимость, на которой и специализируется его компания, не вырастут как минимум на 25%. За последние 10 месяцев элитный сегмент потерял почти 40% своей стоимости и, как показывает мировая практика, на восстановление рынку требуется не менее 22–24 месяцев. Что касается офисно-коммерческой недвижимости этой же категории, то она демонстрирует еще большую невостребованность на фоне отсутствия спроса. Эксперты считают, что, подешевев к августу на 55–60%, она может упасть к концу года до уровня оплаты ее содержания.
«Миракс» стал одним из первых и наиболее наглядных примеров того, как делать не надо и что ждет подобные компании в ближайшее время, – говорит Лев Рябов. – Во-первых, девелоперы слишком активно наращивали портфель проектов и накачивали капитализацию, забыв, что экстенсивный рост рынка недвижимости неизбежно сменится стагнацией и спадом. Во-вторых, владельцы этих фирм чрезмерно рассчитывали на привлечение «коротких» банковских кредитов и средств от продажи недвижимости на этапе котлована. И то, и другое прошлой осенью исчезло, а альтернатив финансирования не стало вовсе».
Следует отметить, что многие девелоперы допустили еще одну ошибку – слишком переоценили потенциал рыночных ниш. Например, элитное жилье и бизнес-класс и офисы класса «А». Все это оказалось в кризис стало абсолютно не востребовано.
И последнее. На фоне предбанкротного состояния компания Сергея Полонского объявила о намерении построить парк развлечений в Черногории стоимостью 20 млн евро.
Управляющий партнер «Миракс-Балкан» и партнер Полонского Вячеслав Лейбман заявил в корпоративном блоге компании, что «проект является финансово самодостаточным и полностью независимым от финансирования головной компании». «Ни при каких сценариях, даже самых невероятных, не может быть приостановлен или заморожен из-за потенциальных проблем в московской Mirax, слухи о смерти которой, кстати, сильно преувеличены», – подчеркивает он.
По мнению опрошенных ВЗГЛЯДом экспертов рынка, подобным делением – долги одним, доходы-проекты – другим – компания навряд ли сможет убедить кредиторов в чистоте своих намерений и ответственности перед акционерами.
