Международное рейтинговое агентство Fitch Ratings сообщило, что российские строительные и девелоперские компании имеют наиболее слабые позиции ликвидности по сравнению с аналогичными фирмами в Европе, Ближнем Востоке и Африке. Это дает повод для передела рынка девелопмента, считают эксперты, отмечая крайне низкую активность западных инвестиций и возросшую - у российских банков.
В аналитическом отчете «Секторы строительства и недвижимости России и Украины: позиции ликвидности» говорится, что финансовое положение строительных и девелоперских компаний России ухудшились в последние полгода по «причине быстрого ослабления конечных рынков и вывода банками средств из этой сферы».
quote=304]«Улучшение позиций маловероятно, пока рынки этих стран не достигнут нового ценового равновесия и не начнут вновь генерировать стабильный денежный поток», - говорит старший директор аналитической группы Fitch Джулиан Краш.
В докладе отмечается, что в структуре капитала строительных компаний России отсутствуют долгосрочные публичные облигации, в результате чего «риск рефинансирования останется высоким в течение нескольких лет, учитывая слабые денежные потоки, вывод средств иностранными банками и низкую вероятность привлечения нового капитала», говорят в Fitch.
Совокупная краткосрочная задолженность строителей и девелоперов в России и Украине оценивается агентством в 1,5 млрд долларов и составляет 45% общего объема долга этих компаний.Fitch указывает также на низкий объем денежных средств на балансе строителей, у которых, как правило, «нет неиспользованных безотзывных кредитных линий и наличествует отрицательный свободный денежный поток». Fitch относит стройкомпании России к категории «слабые».
Отметим, что свои выводы агентство делало на основании анализа деятельности «Системы-Галс», Группы ЛСР, TMM Real Estate Development plc и Mirax Group Holding BV.
«Состояние российских строителей действительно близко к «плачевному», - говорит ВЗГЛЯДу директор консалтингового «Агентства инвестиционного менеджмента и технологий» Дмитрий Архипов. – Груз долгов не позволяет им продолжать работы в полном объеме, а это дает повод банкам отказывать им в новых кредитах. В лучшем случае, финансовые компании предлагают отдать им контрольный пакет, но нередко претендуют и на 80% акций заемщиков. Передел строительного рынка не за горами».
«Уже сегодня девелоперы оказались заложниками банков, - считает аналитик компании «КредитМаркт-Брокеридж» Николай Лисовский. – Но, для рынка жилья в этом перераспределении заложенных активов нет никакого плюса, т.к. пока идет этот процесс, стройки все равно будут стоять».
По пути вхождения в капитал девелоперов первым пошел банк ВТБ через свою дочернюю компанию «ВТБ-Девелопмент». «Крупные банки сегодня могут оказаться крупными девелоперами, когда за относительно небольшие деньги смогут входить в их капитал, - заявил член наблюдательного совета Александр Ольховский. - Классическим примером является «Система-Галс», когда мы приобрели за небольшие деньги 51% девелопера».
«Небольшие деньги» - это 60 рублей, за которые АФК «Система» была вынуждена отдать свою «дочку» - одного из крупнейших девелоперов Москвы.
Параллельно с этими процессами и по их причине многие западные инвестиционные фонды и компании отказались от планов финансировать российскую недвижимость. Например, британская Aberdeen Property Investors, создав специальный фонд «под Россию», так и не нашла необходимых средств и закрыла программу инвестиций объемом в 1,5 млрд евро.
Из-за кризиса о заморозке вложений в строительство торговых центров в России объявила американская компания Developers Diversified Realty, которая совместно с немецкой ECE планировала вложить 1 млрд евро. Один из крупнейших лондонских девелоперов - Parkridge Holdings - отложил на неопределенный срок строительство миллиона квадратных метров коммерческой недвижимости.
Свернуть бизнес в нашей стране решила одна из ведущих инвестиционных и девелоперских компании Центральной Европы - Orco Property Group. Компания закрывает московский офис и намерена продать все российские активы. Ранее Orco Property Group заявляла, что в течение нескольких лет намерена инвестировать в рынок недвижимости 500 млн долларов.
О желании инвестировать в дешевеющий рынок недвижимости ранее заявляли Accent Real Estate Investment Managers и Marshall Capital Partners. Для формирования «маршальского» фонда был призван Майкл Голомб, известный тем, что очень удачно вывел на IPO «Систему-Галс». В планах этих компаний было инвестирование в недострои и скупка обесценившихся готовых объектов. Расчет был на то, что девелоперы-должники начнут скидывать активы по бросовым ценам. Однако до сих пор не объявлено ни об одной покупке.
Эксперты отмечают, что иностранные инвесторы уходят из России из-за того, что у них появились интересные возможности для приобретения подешевевших и менее рисковых активов в других странах.
Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев заявил в интервью РИА-Новости, что крупные западные инвесторы «могут вернуться на рынок недвижимости России не раньше, чем через несколько лет». По его мнению, активными игроками на рынке недвижимости России могут стать национальные фонды из Китая, Сингапура, Саудовской Аравии.
Единственный на сегодняшний день новый игрок на рынке – это фонд VTBC-DB Real Estate Partner, созданный «ВТБ Капитал» и Deutsche Bank. Объем фонда должен составить 300 млн евро. Главные цели новой структуры – это коммерческая недвижимость и элитное жилье в Москве и Санкт-Петербурге.
«В нынешней ситуации на рынке мы имеем возможность входить в интересные проекты и строить по привлекательным ценам, - говорит в интервью газете «Коммерсантъ» представитель «ВТБ Капитала» Виктор Макшанцев. - А через 2-3 года мы сможем продать объекты со значительной прибылью». По его мнению, срок «реализации большинства проектов составит от двух до пяти лет, в этот же период можно ожидать и получения прибыли». Первые инвестиции в кризисный рынок недвижимости фонд рассчитывает сделать в течение полугода.
