![](/images/emp.gif)
Сколько должен стоить метр жилья в Москве или каков порог его доступности, за которым квартира перестает быть мечтой и становится реальной покупкой – методик определения «золотой середины» много, но все они имеют большие погрешности.
![](/images/emp.gif)
Классикой считается использование
коэффициента времени, которое требуется для накопления на жилплощадь. Для сравнения доступности можно использовать водку, хлеб или нефть, как это сделали аналитики компании «Ренессанс-Капитал».
![](/images/emp.gif)
По их расчетам, в последние несколько лет средняя цена квадратного метра в Москве составляла 44 барреля нефти. В среднем по России - 19 баррелей за метр. Другими словами, если бы мы жили в бартерной экономике (как это было в 1990-х), в среднем квартира в столице стоила бы нескольких железнодорожных цистерн нефти.
![](/images/emp.gif)
Сейчас столичный «квадрат» достигает стоимости 112 бочек нефти. При этом нефть упала в цене на 300%, а жилье – на 30% и стоит сегодня около 4,7 тыс. долларов. По оценкам экспертов, для соответствовать текущей стоимости черного золота, цена на квартиры должна в этом году рухнуть на 58%. Если исходить из прогноза средней цены барреля в нынешнем году в 67 долларов, как предсказывает «Ренессанс Капитал», то недвижимость должна подешеветь на 37%. Это и будет «порогом доступности» жилья для большинства россиян.
![](/images/emp.gif)
«Расчет не совсем корректен, так предполагает только привязку к нефти, а россияне, слава Богу, получают зарплату еще не в бочках и баррелях, а в денежных знаках, - говорит эксперт консалтинговой компании A.D&G Cons. Алексей Рыбницкий. – Влияние главного экспортного продукта на экономику и каждого гражданина довольно опосредованное. Если завтра появится биотпливо и нужда в нефти отпадет, то получится, что жилье не должно стоить вообще ничего».
![](/images/emp.gif)
Примерно такая же картина с приравниванием жилых метров к золоту. Сейчас метр равен примерно 300 г золота, но оно растет в цене и, соответственно, его «вес» в жилой площади постоянно уменьшается. При этом надо понимать, что строительство и добыча полезных ископаемых тоже имеют свою себестоимость, каждая из которых состоит из отдельных частей.
![](/images/emp.gif)
Попробуем теперь рассчитать «формулу справедливости», исходя из доходов россиян. Причем, не лукавя, а имея ввиду официальные доходы и реальные ( ни для кого не секрет, что более 60% россиян имеют «серые» зарплаты ).
![](/images/emp.gif)
Итак, за стандарт примем квартиру в 55 квадратных метров – это средний показатель абсолютного большинства российских квартир. Если судить по официальным доходам, то для Москвы справедливой была бы цена 1564 долларов за метр. По реальным доходам - 3128 долларов. Для России - это 513 и 770 долларов за один «квадрат».
![](/images/emp.gif)
Напомним, что в 2007 году столичный метр стоил 5000 долларов, а летом прошлого - около 8500. «Пиковое» значение особенно радовало владельцев «хрущевок», потому что оно сравнялось в стоимости с приличными домиками на французской Ривьере. Других поводов радоваться не было – цены сделали жилье массово недоступным, что было не в силах одолеть даже системе ипотечного кредитования.
![](/images/emp.gif)
«Охват россиян ипотекой даже в «лучшие годы» не превышал 8-10% от всех желающих по той простой причине, что ставки кредитования брались с «потолка» и не шли ни в какое сравнение с общемировыми, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор «ФинЭкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк. – Тенденция продолжается и сегодня – весь мир снизил ипотечные ставки до рекордно низких 4-4,5%, а мы подняли до 20-23%. Как квартиры станут доступными?»
Есть еще один нюанс. Взятые за точку расчета 55 квадратных метров – это стандарт советского строительства. Последние 8 лет строящееся жилье имеет другой ориентир – 80 метров. Тогда получается, что реальным доходам будет соответствовать цена в 7000-7300 долларов за метр. По всей видимости, этот расчет соответствует политики ведущих игроков на «строительном поле», до кризиса успешно удерживавших стоимость квартир.
![](/images/emp.gif)
Средний доход москвича до кризиса составлял 27 тыс. рублей, средняя стоимость метра в экономклассе была 120 тыс. рублей, на вторичном - 140 тыс.рублей. То есть, для покупки квартиры площадью 55 метров семье из двух человек с доходом в 54 000 рублей необходимо 10 лет накоплений без еды и питья. Или – 5 лет накоплений на первый взнос по ипотеке и 30 лет на выплату кредита.
В итоге граждане «проголосовали бездействием», спрос упал и не восстановится, пока цены не упадут до уровня, отвечающего требованиям потребителя. Каковы эти требования – понятно, проблема в другом – насколько это достижимо в реальности.
![](/images/emp.gif)
Вполне резонно возникает вопрос о себестоимости строительства и того демпинга, который объявила мэрия Москвы застройщикам. Напомним, что Юрий Лужков опустил стоимость выкупаемых метров до 50-60 тыс.рублей, посчитав достаточной маржу в 5-10%, что в условиях «умершего спроса» станет спасением для строителей. «Оптовик один и он всегда прав» - девиз Генри Форда актуален и сегодня.
![](/images/emp.gif)
Столичные власти оценивает себестоимость типового жилья в 46 тыс. рублей за метр. Минрегион утвердил российский норматив цены на уровне 26,5 тыс. рублей, причем, для Москвы он равен 73,8 тыс., а для Карачаево-Черкессии – 13,9 тыс.рублей. Таким образом, столичный мэр олицетворяет полную справедливость и мудрость. Другое дело, что эти цены важны для города, строителей и очередников. Коммерческий рынок остается вне этого «игрового поля».
![](/images/emp.gif)
На рынке цена определяется спросом ( его сейчас нет вообще ) и предложением ( падает с каждым месяцем из-за замораживания большинства строек ). К середине февраля объемы продаж упали более чем в 10 раз. Средняя стоимость «квадрата» в экономклассе на вторичном рынке была 4,7 тыс.долларов, в бизнес-классе 7,9 тыс., в элитном сегменте - 14,3 тыс.долларов.
![](/images/emp.gif)
Без учета элитного жилья, средняя стоимость жилья в городе сегодня составляет 6,1-6,25 тыс.долларов за метр. В рублях – около 170 тысяч.
![](/images/emp.gif)
«Возникает вопрос, что можно считать справедливой ценой, а что – рыночной, так как эти две категории в России не одно и тоже в силу дефицита жилья, а с другой стороны, перегретости рынка, - говорит Алексей Рыбницкий. - Справедливая цена - это та, по которой совершаются сделки».
![](/images/emp.gif)
По мнениям опрошенных газетой ВЗГЛЯД экспертов рынка недвижимости, разброс оценок «доступности» цен за один метр находится в вилке 2,5-6,5 тыс.долларов. «Но будут ли эти цены справедливыми для продавцов? Снизится ли себестоимость строительства, включая и знаменитый административный ресурс, в тех же пропорциях?» — спрашивает Надежда Мозгалевская, гендиректор компании «Финесско».
![](/images/emp.gif)
Сегодня ни один аналитик не скажет, что будет с рынком недвижимости в ближайшие месяцы и не окажутся ли московские квартиры в «бермудском треугольнике» между спросом и предложением. Одни прогнозируют снижение цен на 10-15% от нынешнего уровня, другие предрекают падение до 25-40%. Однако одного падения мало, тем более, что оно происходит на фоне снижения реальных доходов населения и роста безработицы.
Для стабильного присутствия на рынке покупателей с платежеспособным спросом необходимо просто больше строить, увеличивать собственные доходы и заработки и приводить в мировую норму кредитную систему. Другого пути в мире еще не придумано.