Чтобы стимулировать строительство доступного жилья в России, государство намерено отдавать землю под комплексную застройку лишь тем девелоперам, которые обещают продавать квартиры по цене ниже рынка. В качестве «пряника» они получат стройплощадки с коммуникациями по льготным арендным ставкам. Однако заставить столичных застройщиков снизить стоимость «квадрата» законодатели не надеются, поэтому новые правила игры будут действовать преимущественно в регионах. Соответствующий законопроект поступит в Госдуму сегодня.
Подготовленные поправки в Градостроительный, Земельный и Налоговый кодексы должны стимулировать комплексное освоение территорий в целях строительства жилья эконом-класса на федеральных и муниципальных землях. Этот документ разрабатывался в течение двух месяцев по поручению первого зампреда правительства Игоря Шувалова рабочей группой, в которую вошли депутаты, представители Минрегиона, Минэкономразвития, Фонда развития жилищного строительства (РЖС) и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Как рассказал РБК daily зампред комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган, новый законопроект сегодня поступит в Госдуму, которая должна принять его до нового года.
Согласно справке к законопроекту (есть в распоряжении РБК daily), органы местного самоуправления, принявшие решение о комплексной застройке того или иного участка жильем эконом-класса, могут привлекать девелоперов на торгах, реализуемых по голландской схеме. Застройщики должны играть на понижение стоимости квадратного метра в возводимых домах. Сейчас государство проводит торги на повышение стоимости прав собственности или аренды земли.
Стартовой ценой нового аукциона будет средняя рыночная стоимость 1 кв. м, ежеквартально определяемая в субъектах РФ Минрегионом, рассказал Александр Коган. Победитель торгов, назначивший самую низкую цену «квадрата», которая будет фигурировать в договорах купли-продажи или долевого участия в строительстве жилья, получит земельный участок в аренду по ставке не выше 1% кадастровой стоимости земли. По словам г-на Когана, конечную стоимость аренды будут определять муниципалитеты «на внеаукционной основе», что, по мнению экспертов, оставляет пространство для коррупционных манипуляций.
Государство, убедив застройщика пойти на нерыночные условия реализации девелоперского проекта, должно профинансировать строительство социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры на осваиваемой территории, а также инженерной инфраструктуры за ее границами. Сегодня инфраструктура с учетом выплат муниципалитету «съедает» 50% инвестиционной себестоимости строительства жилья, отмечает гендиректор концерна «Монарх» Сергей Амбарцумян.
Если застройщик нарушит условия договора и будет продавать жилье по завышенным ценам, к нему будут применяться штрафные санкции. Штраф за одну сделку может колебаться в пределах 0,5—1 млн руб.
География распространения новых аукционов не включает в себя такие перегретые рынки, как Москва, ближнее Подмосковье и Санкт-Петербург. Строить доступное жилье на предлагаемых условиях можно в 20—30 км от Москвы и в 10—20 км от Санкт-Петербурга, признает депутат. По данным Минрегиона, средняя рыночная цена 1 кв. м в Москве и Подмосковье составляет 73,8 тыс. руб. и 42,95 тыс. руб. соответственно. Однако эксперты аналитического центра IRN.RU утверждают, что столичное жилье продается сегодня из расчета 140,2 тыс. руб. за «квадрат».
«В столичных регионах маржа перекроет все возможные штрафы, а в Москве к тому же нет территорий для комплексного освоения», — говорит Александр Коган. С ним соглашаются участники рынка. Заставить застройщика продавать жилье ниже рынка нельзя, отмечает коммерческий директор группы компаний «Пионер» Дмитрий Отяковский. По его мнению, новые правила игры можно применять лишь на расстоянии 30—40 км от МКАД. Они будут адекватно восприняты застройщиками регионального жилья, соглашается Сергей Амбарцумян.
По мнению г-на Отяковского, при комплексной застройке девелопер может рассчитывать на доходность не выше 10%. Строители и девелоперы согласятся на рентабельность в размере 5—7%, полагает г-н Амбарцумян.
Обеспечить минимальную доходность застройщикам должны льготники. По словам Александра Когана, потенциальными покупателями доступного жилья выступают граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Остаток дешевых квартир будет продаваться на открытом рынке или государству, которое в этом случае, однако, не берет на себя жестких обязательств по выкупу квадратных метров.
Эта практика применяется в деятельности Фонда РЖС, который гарантирует застройщикам выкуп 25—35% жилья эконом-класса. С принятием нового закона возглавляемый Александром Браверманом фонд не сможет проводить аукционы по голландской схеме. Для этого должны быть внесены поправки в закон о деятельности Фонда РЖС, заметили в фонде.
